Частный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, объем и стоимость которого может быть определена соглашением сторон или на основании решения суда (при наличии спора). Рассмотрим важные правила определения пределов пользования и стоимости сервитута, нашедшие своё отражение в судебной практике.

Границы сервитута должны определятся кадастровым инженером по принципу экономии обременения, на основании материалов межевого дела. Определение границ сервитута представляет собой фактически проект выдела из «обслуживающего» земельного участка части, которой сможет пользоваться собственник «господствующего» участка - сервитуарий. Определение границ часто вариативно, поэтому в заключении (судебной экспертизе) может присутствовать и пять вариантов границ сервитута, итоговое решение по варианту принимается судом с учетом мнения сторон спора. Важно обратить внимание, что несмотря на техническую схожесть процедур проектирования границ сервитута и раздела участка, кадастровый инженер (судебный эксперт) при формировании границ сервитута не проводит собственно межевание, не снабжает своё заключение электронным файлом для исполнения решения суда, поэтому важно отследить корректное указание в резолютивной части решения суда всех поворотных точек. Это позволит оперативно выполнить межевое дело и направить совместно с решением суда в Росреестр для кадастрового учета с одновременной регистрацией ограничения права собственности обслуживающего участка.

Часто ситуация осложняется необходимостью обременения сразу нескольких земельных участков, части которых в совокупности составляют дорогу для обслуживания нескольких господствующих участков – ситуация типична для коттеджных поселков. Если с технической точки зрения эта ситуация вопросов не вызывает, то касательно установления справедливой стоимости сервитута рекомендуем обратить внимание на следующее.

Если в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по обременяемому участку уже содержится запись «Посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку…», значит плату за сервитут можно разделить независимо от размера платы предоставления этого доступа. Согласно методике оценки стоимости права ограниченного пользования, не имеет значения количество пользователей, важна лишь площадь, местоположение земельного участка и примерный объем обременений (чаще всего универсальный: проход и проезд). Следовательно, ели эксперт-оценщик установил, что за пользование обременяемой частью земельного участка в год полагается 1000 рублей, значит эта 1000 рублей справедливо подлежит распределению между всеми сервитуариями. Иной подход позволял бы проявлять собственнику обслуживающего земельного участка усмотрение (с одних пользователей взимать меньшую стоимость/не взимать ее по частным договоренностям, а с других – взимать полную стоимость пользования), что не отвечает принципу справедливости при установлении стоимости сервитута.

В одном из дел собственники господствующих земельных участков были намерены возложить на наших Доверителей всю стоимость сервитута, определенную судебным экспертом, но на основании законного и обоснованного решения суда указанная стоимость была также поделена между всеми фактическими и потенциальными землепользователями – собственниками участков, расположенных непосредственно вдоль проезда. Усмотрение собственников обслуживающих земельных участков в этой ситуации ограничивается возможностью не взимать (взимать в сниженном размере) справедливо установленную судом фактическую стоимость сервитута.

Несколько слов о способе исполнения судебного акта об установлении сервитута было сказано выше: на основании судебного решения формируется межевое дело и совместно с судебным решением передается в Управление Росреестра для кадастрового учета части обслуживающего земельного участка и одновременного ограничения. В результате в выписках из ЕГРН появляются записи «Посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку…» (в отношении обслуживающего земельного участка) и «Для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка…» (в отношении господствующего земельного участка.

При наличии в ЕГРН указанных записей на этапе проверки объекта недвижимости перед сделкой важно проявить должный стандарт осмотрительности и письменно запросить у собственника документы-основания внесения таких записей, чтобы достоверно сформировать представление о приобретаемых правах, возможно – об обязанности предоставлять доступ к иному земельному участку, их фактической стоимости, возможных расходах и пр.